【一条工務店】年収750万夫婦、4000万予算で都心通勤1時間の戸建て…現実は厳しすぎた

戸建てが欲しいのですが予算が少ないです。 どう探すのが良いでしょうか。 SUUMO検索＋建売ハウスメーカー検索でしょうか。 不動産とかに頼むのが良いでしょうか。 中央区勤務、千葉など通勤1時間以内圏での戸建て希望出来れば30坪くらい欲しい。夫婦二人暮らし36歳 予算4000万くらい （世帯年収750万）建売か、中古戸建になると思うのですが性能がある程度良い建売というのはあるのでしょうか？断熱で有名な一条の建売でも等級5だったりするため。。。それともこの予算だと等級6とかの建売は予算オーバーでしょうか。（そもそもあまり等級6の建売を見かけないです。最初は注文住宅と思っていましたが建物代が3000万くらいと想定すると無理だと思いました。1000万の土地予算だと大手町、日本橋に1時間は無理ですよね？夫婦二人とも生活音が大きいのでマンションは考えていないです。

住宅選びは昔と違い大変になった思います。自分も数年前に自宅を検討した際は非常に迷いました。以下は私の実体験で、最終的に大手住宅メーカーの中古住宅を購入した事例になります。お家づくりの一例としてご参考になれば幸いです。過去、住宅メーカー(軽量鉄骨系)に勤務していました。現在は断熱材製造メーカーに転職して工務店から大手住宅メーカーまで断熱材の提案を行なっております。そのような経歴のなか、4年前、2人目子供ができたのをきっかけに住宅を検討し、質問者様と同じ通勤条件で、予算内でどの様に探し、どのパターンにするか(土地を購入して新築、建売、中古)検討しておりました。悩んだ末に・・・築15年のパナホーム(現在のパナソニックホームズ)中古住宅を購入しました。(ちなみに、我々夫婦も購入するなら戸建て一択でした。)条件として土地+建物総額予算:4000〜5000万土地と建物両方のコストバランスを考え、土地は小さくても坪単価が40〜50万円付近の土地をなるべく見るようにしました(場所によりますが極端に安過ぎる土地はそれなりの理由があり一つ一つ調べてもキリが無いのである程度価格で縛って絞り込みました。)土地+建物希望:大きさは定めず建物が入って希望が叶いそうな大きさの土地を探しました。(土地40坪前後、建物30坪以上、2階建4LDK、水回り全て1階、車1〜2台、駅から2〜3km徒歩30以内は許容、ただし家の周辺に買い物、幼稚園、病院は徒歩圏内にあるとベスト)建物はZEHレベル(断熱等級5以上)を希望 としました。私が行った物件の探し方土地、建売関係はスーモと家選びネット(大手住宅メーカー分譲地、建売検索サイト)を利用→土地の相場、ローコスト、ミドルコスト、大手メーカーの相場確認をしつつ検索。新築は過去の勤務経験とネットブログでおおよその金額を把握し、元勤務先の同期に参考プラン、見積もりを出してもらった。(参考として大手軽量鉄骨メーカーで20年前、坪単価¥60〜85万だった建物価格が坪単価100〜150万になっており改めて高騰していると痛感した。調べると鉄骨や木造問わず大手10社と呼ばれる住宅メーカーは平均坪単価100万超えとプレハブ新聞［業界紙］に掲載されていた・・・)→自分が勤務していた時代よりもはるかに高騰しており、大手とミドルコストメーカーでは断熱等級5以上の自由設計は無理と判断。企画住宅でもギリギリなると思い、多少予算を超えたとしても自由設計でこだわるならローコストメーカーか仕事で取引取引がある工務店で検討する事にした中古住宅を購入する場合は建物性能(耐震・品質・断熱)と住宅メーカーによっては60年間、図面や履歴保管を行なっている会社もある為、その様な大手ならではの信用性から大手の中古に絞って検討。探し方はアットホームサイト(構造を鉄鋼造で絞り込むとほぼ大手住宅メーカーのみの検索結果となる)とスムストックサイト(大手住宅メーカー10社が認定する認定中古住宅サイト)またgoogleで一条工務店 中古 などメーカー単体に絞って検索現在は不明だが、当時はそこまで物件数は多くなかったが、積水、ハイム、旭化成、パナ、住林、一条、その他などが掲載されており一通りメーカーを選ぶ事ができた。幾つかネットで探したものを見学予約しつつ不動産屋を周りを行なっていきました。結果として冒頭で挙げましたパナホームの中古住宅に決めました。決めたポイントとして・コストパフォーマンスがとても良かった。→希望した延床や断熱等級5以上などは新築か建売しかなく、新築は予算オーバー。建売は土地、建物要望に合うものが無く断念。そうなると中古住宅しかないが新築並みにお金をかけたくなかった気持ちがあり、どうせなら予算が大幅なに浮つつ、納得感があり、不測の転勤でも経済的負担が抑えられる今回の物件は渡りに船、と思い購入にいたりました。・土地+新築を検討したが希望に叶いそうな土地が出てこない上、価格が高騰しており希望予算で自由設計は、大手、ミドルメーカーでは難しく、色々妥協してもローコストメーカーになりそうだったら為、悩んでしまった(実は仕事上付き合いのある工務店があり、以前から建築時期が来たらお値打ちに希望するプランで建ててもらう約束をしていたが、その工務店の社長が急死してしまいその工務店は建築途中のお客様を完成、引き渡しした後、廃業してしまった。この経験から工務店での新築検討をストップした)・土地:約40坪、建物:2階建て、延床35坪以上、和室付きで1階が広めの4LDK、駐車上1台スペースともう一台車が止めれる大きさの小さい箱庭あり とおおよその希望に沿った中古物件だった・大手メーカーの認定中古住宅ブランド「スムストック」物件だった為、メーカー側の物件調査と瑕疵担保補償が付いている物件だった事と、本来の住宅メーカーの20年保証が引き継がれ、20年目の無償点検も実施してもらえる物件だった。・元住宅メーカー勤務の為、建築当時のパナホーム建物仕様を知っており、キラテックタイル、太陽光発電、オール電化、床暖房など当時としてはフルスペックな仕様の割に築15年経過した事で建物価値が極端に低下して今のパナ新築価格の1/4以下になっており中古とは言え価格を知っている人間からするとかなりお値打ちであり、住宅メーカー以外の中古住宅とほとんど値段に差が無かった(あっても0〜300万差)・間取りや立地をある程度叶えた上で価格が約2600万(スムストックの場合、土地1600万+建物・外構・基礎補強込み1000万と別れて価格提示された)で販売され、諸費用、リフォーム代、家電一式買い替え、引越し等全て含めて¥3,000万に収まりコスパが非常に良いと判断した。さらに外壁がパナホーム特徴のキラテックタイルの為、塗り替える必要がなく、築20年目のメンテナンスで屋根とバルコニーにかかる費用120万程度を計上しても新築よりも数千万予算が浮くと判断しました。(現在、近隣の同条件の土地を購入し、パナソニックホームズで同仕様建物を建築すると想定で試算してもらったら、土地約2400万+建物・外構・基礎補強込み約4400万=6800万と驚くほど高額になった(泣))読んでもらってわかる様に、かなり大手住宅メーカー寄りに検討しておりますがこれは中古住宅と言う不安要素があった為、少しでもリスクを減らす方法を選択した結果となります。本当は新築を購入したかったのですが実際に検討して以下の理由で中古住宅にしました。・希望に対して妥協しても購入したい！と思う土地が中々出てこなかった。(出てきても予算オーバー)・会社の同僚、取引先、知人で苦労して新築を建てた直後や数年後に転勤が決まり引越しを余儀なくされた人を何人か見ている。・工務店やローコストメーカーは倒産、廃棄、品質(欠陥)の不安があった→決して木造が悪いわけでも無く、ほとんどの会社は倒産する事は無いと思います今回、たまたま、私の周りでそのような事があったのが上記の要因になりますのでご理解願います)・大手住宅メーカーは値段が高過ぎて転勤や不測の事態を考えると無理してローンを組んだことで生活の足枷になることも考えた。・想像以上に築13〜20年以内の住宅メーカー中古物件の値落ち感が激しく、実際に住宅営業経験者からするととてもお値打ちに見えた。ちなみに工場で生産する大手住宅メーカーの軽量鉄骨は近年、断熱性能は向上しているもの耐震・耐久性能は20年前の構造躯体でも基本構造は大きく変わっていません。その為、耐震性などは中古でも遜色無いと考えました。質問者様が気にされている断熱性はもちろん現在の方が向上しています。だからといって20年前の住宅メーカー物件でも断熱等級4相当はクリアしていると思われます。今回、私が購入した物件はまさに断熱等級4相当で決して性能が高く無い為、屋根の断熱を敷増して厚みを100mm→300mmにリフォームしました。また、サッシはペアガラスですが、サッシはアルミの為、内窓リフォームするかは検討中です(特に結露は無く東京と県境の埼玉なので夏も冬も今の所不満はありません)断熱性が高い住宅を購入するのも大切ですが、今回のようにそこそこの性能を持つ住宅をお値打ちに購入し、リフォームで断熱性を向上させる選択肢もアリかと思います。その代わり各住宅メーカーの特徴的な性能に重点をおいて購入するのもアリかと思いました。例えば私の場合は、建物の経年劣化を感じにくい総タイル外壁が得意なメーカー(パナ、ハイム、一条工務店、クレバリー)を積極的に探し購入至っております。今回は一例ですので人によって価値観が変わると思いますが、ご参考としてみていただけますと幸いです。ちなみに同じ様にパナを購入した方の記事を参考にホームインスペクション(住宅診断)を依頼しました。中古購入の安心感が増します。参考:家を建てるって難しいhttps://www.iemuzu.com/entry/inspectionまた下記は断熱等級に関する参考資料です。首都圏内は断熱等級の節約メリットは少し薄れます参考:ヒノキヤグループ断熱等級5・6の地域別光熱費比較https://www.hinokiya-group.jp/contents/wp-content/uploads/2025/06/20250609-1.pdf様々選択がある中の一例としてみていただきますと幸いです。良いお家が建てれるよう祈っております。

京成松戸線 高根公団駅 徒歩7分大手町まで58分～60分(乗換1回)整形の更地 40.92坪価格 1380万円(80万円は値切れます)https://www.athome.co.jp/tochi/6986760584/?BKLISTID=004LPC&SEARCHDIV=1&sref=list_map&DOWN=4私は現地を見ていないので住宅環境などは判りません。少し予算オーバーになりますが駅徒歩7分で40坪は魅力だと思います。※この近辺は30坪で良ければ1000万以下の土地も結構あるようです。

埼玉はどうでしょう。埼京線と京浜東北線に挟まれた2駅を利用できる地域です。中古建売ならペアガラスで樹脂サッシを使用している物件をおすすめします。職場と自宅はなるべく近い方がいいと思いますし、帰る手段が複数あった方がいいです。乗り換えなし電車一本の地域はその路線が止まったら帰る手段が狭まります。

何故断熱等級6じゃないとダメなのでしょうか？建売はほぼ断熱等級5 もしくは4中古はそもそも断熱等級が無い時代に作られた物件もあります。断熱等級5の建売で良いなら探したらあると思いますよ。

不動産とは土地のことです調べてみればわかりますしかし、あなたの希望は快適性とか機能のことばかりを言ってますこれ条件をプラスそしてプラスして行けば、見つからなくなります仮に見つかっても、すぐ売れてしまうでしょう話を戻しますが不動産を手に入れるってことは土地を手に入れることです建売だの千葉だの言っていれば見つかっても通勤できない通勤時間の無駄だってあります私の押し付けで申し訳ないのですが先ずは、これなら通勤できる中古住宅を探して、土地を確保後は工夫しながらお金を貯めてある程度、目安がついたら立て直しです恵まれた土地は新築や更地は無いと思ってくださいあるならとっくに開発されてますつまり、探すなら中古しか無いってことになります

30坪は狭すぎでは？将来お子さんができた時に後悔しますよご近所も30坪の極小住宅地となると結構隣の家の音が窓閉め切ってても聞こえますし家が狭いからと子供が道路や駐車場で遊んだりするので騒音被害も懸念されますがそれでも良いのなら30坪で良いと思いますが友人が45坪の住宅地を買いましたが1階が狭く、2人目のお子さんを妊娠したと同時に住み替えで売却しました結構持ち出し金があったそうですそうならないためにももう少し頭金増やしてから良い家を買った方が良いと思いますが

等級６の建売も中古も現実として無いですよ。無い物ねだりしてたら一生家は買えません。予算に上限があれば妥協は必要です。そもそもが等級５で上々じゃないですか。昨年までの最低が断熱等級３で2～3年前までの長期優良住宅で性能が良いと言われていたのが断熱等級4です。今は最低でその断熱等級4ですから2～3年前の長期優良住宅同様の断熱性能は確保しています。HMの性能合戦、スペック至上主義にまんまと乗せられているって感じで、6地域あたりであれば年間数千円程度冷暖房費が変わる程度ですよ。寒冷地などでは出来る限りの断熱性能を求めておかなければ命に関わりますが比較的温暖な地域では金に余力があればやった方が良いが余力が無ければ等級５程度で十分に快適に住んでいけると思います。性能を金で買える人でなければ月々の電気代を＋α程度支払えば済む問題です。

4月以降に着工された建売は性能が良くなっています。中古は経過年数分だけ耐用年数がけずられ手ますので、お買い得かどうかはよく計算してみてください。通勤時間については乗り換えを考慮しない直通で探すと案外遠くまで行けますよ。あとはその駅からの距離をどう考えるかです。

お勤め先が中央区であれば、たとえばですがここなんかどうでしょうか？太陽光パネル付きのZEH住宅です。床暖房、乾太くん、カップボード、室内物干し、電動シャッター、食洗機、宅配BOXもついたかなり贅沢な仕様です。沿線は東西線に乗り入れてますが、最寄り駅までちょっと遠いですけどね。https://suumo.jp/ikkodate/chiba/sc_yachiyo/nc_76540201/?fmlg=t001まあここに限らず、千葉県ならご予算の範囲で探せるはずです。あと、埼玉県の三郷は、もっと都心に近くてもっと安いし、コストコやIKEAもあって便利。街並みも新しくて綺麗です。それから「えええ」と驚かれるかもしれませんが、TX沿線の茨城県のつくばまでのところも今や大人気です。住環境を優先して視野は広く持って探すといいです。注文住宅で、とにかく価格重視ならこんな家だってあります。https://www.aidagroup.co.jp/order/view/40?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_campaign=chumon&utm_content=888&gad_source=1&gad_campaignid=20213347155&gbraid=0AAAAADnw22UyHdJxPob0JLV7pc15Sw3mM&gclid=EAIaIQobChMIrOWvrsnBjQMVmhx7Bx3NizVzEAAYBCAAEgJ0kPD_BwE#不安になるくらいに価格が低いですが、今年の春から改正建築物省エネ法と改正建築基準法が施行され、ローコスト住宅ももちろん対象なのでそれまでの建売と違って一定以上の水準です。もう少し細かい条件をご返信いただければ色々探せますが、なんとなくご質問文から「ちょっと無理ですよね、、」というニュアンスですが、ぜんぜんそんなことはありません、ということをまずお伝えしたかったです。ただ中古住宅はやめましょう。「中古だから」という気分的なことではなく、木造住宅の寿命は30～40年です。築10年だと残り20～30年になります。少なくともローンでの購入ならその範囲で完済できる期間である必要があります。（ローン支払い中は建替えも売却もできません）

＞性能がある程度良い建売というのはあるのでしょうか？「無い」と思います大手メーカーが販売する分譲地ならあるかもしれませんが、予算が思いっきり上がってしまいます中古に関して言えば、現状の新築建売よりも性能低いので個人的には避けた方がいいと思います例えば、千葉県だとしても西船橋から武蔵野線に乗り換えた先にある「船橋法典」「市川大野」などではダメなのでしょうか？１本違う路線に乗り換えるなどする事によって価格はだいぶ下がりますまた、駅から徒歩15分を超えて来れば価格もかなり下がります電車での距離は近いけど、駅からは遠くて不便そのような場所ならば、予算的に合う物件が出てくる可能性は高いと思いますただ、断熱等級５を望むのは難しいと思いますよ等級６なんて建売では不可能だと思いますし、注文住宅でもローコストでは難しいと思われます建物3000万でも等級５で、６は厳しいんじゃないかと思われます（家を20坪など狭くすれば可能にはなると思いますが）

高断熱住宅は湿気がこもって日本の気候に合わないと思いますよって、断熱性能にこだわる必要はありません。窓を開けて換気できる広々とした家が良いと思います。千葉県埼玉県の駅から徒歩15分以内の築10年程度で探すと良いと思います。