【パナソニックホームズ】中古住宅リノベVS注文住宅…耐震・断熱の不安で悩む投稿者の末路

家を検討中 3500万で考えてて 建売を買うか 中古住宅をリノベーションするか迷っています。 建売 新品で断熱、耐震も最新 住宅ローン控除も受けれる、メンテナンスもすぐに必要なし ただ駅から遠い土地や建物が狭い、埋め立てだと怖い中古住宅土地も広い、立地もいい所がある注文住宅は諦めたけどリノベで自分好みの家にできる中古だからそこに住めれたって証拠はあるただ耐震、断熱が心配リノベしても長く住めるのかが不安

過去、軽量鉄骨造と木質造(2×4・2×6)を併売する住宅メーカーに10年ほど勤務しておりました。当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。その後は断熱素材のメーカーに勤めており建築業界への携わりが20年以上になりました。私自身も5年前に自宅を新築・中古で検討し、悩んだ末、希望立地で販売されていた築15年、住宅メーカー製、軽量鉄骨造の中古住宅を購入しました。これまでの経験則や実体験からのお話となります。ご参考になれば幸いです(同じ様な質問がありましたので似た様な回答になってしまいますが、そぐわない回答だったすいません(･_･;)自分は40代前半ですがここ数年歳の近い友人・知人・同僚・親族からお家の購入相談を多く受ける様になりました。昔は、新築マンション・新築戸建てを購入した、とか、検討したい、言う話が多かったなか、近年は新築か？中古か？どっちが良いの？と言う相談が結構多いですね。個人的な見解になってしまいますが・・・中古住宅と建売を決める時の考えとしてこの両社の場合、土地や建物仕様など様々要素がありますが一番決めてになるのが「コスパ」・「付加価値」と言われています。当たり前に聞こえるかもしれませんが、日本人は新築信奉が強い為、例えどんなに良い立地、建物でも中古住宅と言われると新築よりか価値を下げて考えてしまうイメージです。(例えば、土地の周辺施設、上下水道の設備による価値で中古物件の方が値段が高くても、日本人の場合、中古と言うキーワードによって「中古なのにこんなに高いんだぁ・・・」と思ってしまう心理です)こうなってしまうときちんと物件の価値が把握しづらくなり、後々、後悔無しで買ったにも関わらず不安や疑心暗鬼、後悔みたいなものが押し寄せてくる事があります。せっかくの物件購入の為、事前に検討は念入りにした方が良いと思います。例えば今回の様に中古と新築で同じコスパ比較でも以下の3パターンで考えた方が良いです。①大まかなでも良いので中古物件と同様の大きさ、仕様で新築建築した場合、比べどのくらいお値打ちか？②周囲の土地や中古・建売相場に比べ、割高では無いか？③新築とどのくらい金額差があり、それが実質的な新築と中古の価格差になるが中古のコスパ(価値)が新築を上回われるか？④中古の築年数とメンテナンス記録の有無を確認。定期メンテがなされていれば良いが、してない場合は外壁や屋根の塗替えなど大まかでも構わないのでメンテ試算をしておいた方が良いです。と言った視点で検討すると良いかと思います。①は昨今、価格が高騰している為、同じ仕様で建物・仕様・基礎(または基礎補強)・外構・給排水引込み・その他込み(土地は抜いて建物のみとして)新築を建てた場合と仮に、まだまだ住めて設備更新が5〜10年以内に発生しそうな築15年経過した中古の価値なら約60〜80%ほど安い建物価値になっていると納得感が出やすいです(現在の日本では築13年を過ぎると極端に建物価値が下がる為、海外の人は非常驚くそうです。見方によっては僅か15年しか経っていない家が驚くほど安く手に入る とも言われてはいます)②は近隣相場と比べて高すぎないか、安すぎないか(お値打ちな分には構いませんが、安すぎるとその理由確認が必要です)おおよそ近隣と同じ相場感だと良いと思います。(住宅メーカー中古や新築分譲は若干高めに出る場合がございますのでその辺も加味すると良いです)③建売は安いものから高いものまでありますが、施工会社の見極めがポイントになります。建売業者によってはローコストで提供でしているものがありますが、決して安かろうは悪かろうでは無く、お施主様が家を買い易くするをキーワードに絶え間ない努力しております。その為、今の最低限のトレンド(断熱性や耐震性)は取り入れつつコスト削るところは削ると言った努力を行います。それ自体は悪い事では無く、お家造りの考え方の違いです。この為、新築でも、数年前まで仕様となっていたキッチンや水回り設備、内装が最新の方がコストカットの為ランクが下がっているケースも多々あります。(知人の例では、キッチンレンジフードがフラットタイプ→標準タイプになったり、電気メーターがBOX→露出、TVコンセントが各部屋→1箇所のみ、インターネットラン配線が各部屋→1箇所、などこのほかにもこんなところまで・・・と言ったコストカットがなされており、知人はびっくりしていました)これと比較すると中古は前オーナーの使い方や間取りの思想になりますが、使い勝手や耐久性、住まい心地や快適性を考えて作られている可能性もあり、もしかしたら根本的なお家造りのコンセプトが快適性や質感を重きにおいている可能性もあります。 (すいません中古の状況を見ていないので予測なります)④は中古において最も重要な箇所の後々のメンテナンスコストになります。中古は前オーナー次第になってしまう事がデメリットですが、質問者様のおっしゃるとおり先人の得と言いましょうか、今では購入が難しい限りある良い立地に家が建っているケースが多くそこを家付きで購入できるメリットあります。土地の立地&コスパの魅力が中古建物を上回ればホームインスペクションを用いて建物診断し、メンテナンス費用試算などすることでリスクを低減させて購入する事も考えられます。これらを踏まえて建売は新築という安心感。中古はお値段と立地&建物の納得感。がポイントになると思います。これまで住宅メーカーで勤務した中でお客様が納得感を感じつつ、後から疑心暗鬼が出にくいかなぁと言った個人的な見解がありますが・・・新築と中古(築浅は除く築13年以降の物件を仮定)を同じ様な立地で購入するなら私の感覚だと最低でも600万円以上の分の付加価値(金額差や土地建物も相当分の価値など)安く購入できないと中古の付加価値は生まれないかと思います。(ごめんなさい完全に個人的見解です。要は新築と比較して購入するにはそのぐらいの価格差以上を感じるコスパの魅力が無いと、どうしても中古は後から「隣の芝は青く見える」現象が起こる確率が高くなると言った経験側です。もちろん納得して購入できれば上記は気にしなくて問題ありません)この様に①、②、③、④のパターンを考えそのコスパ、付加価値が上回れば中古で、そうでなければ新築でも良いかと思います。ただ建売の場合、自分がどの会社、どのランクを建築するのかはよく把握した方が良いです。結構グレードが分かれてますので。ちなみに自分は5年前に築15年のパナソニックホームズの中古物件を購入しました。その際の一例ですが、・土地約40坪、建物約36坪 約2700万 でした。すぐご近所で全国的に有名なローコスト住宅の建売が・土地約30〜35坪 建物約30坪 で約3900〜4500万 で販売されており、仮に新築で同条件・仕様でパナやハイムの新築を建てると現在、土地・外構込みで約6500万の試算、となったことから自分はパナ中古のコスパと設備仕様に付加価値を感じて購入しました。購入後に念の為ホームインスペクションで住宅診断しましたが建物、設備、水回りに問題が無かった事とハウスクリーニングを入れたらかなり綺麗なった事からそのまま使用し、浮いたお金で内装を好きリフォームしました。昨年屋根メンテナンス塗装とエコキュートを交換しましたが購入時試算通りで、新築よりかなりお値打ちに、また、築15年でしたが当時の建具の質感やグレードが高く、建売よりも質感が高いと感じることがあります。この様に通り一辺倒で言い表せないのですが、中古物件や建売にもグレードやランクがある為、今回の様な場合は多方面から検討することをお勧めします。私自身、新築メインハウスメーカー出身で昔は新築、建売派でしたが、実際に中古を購入したことでだいぶ中古住宅賛成派に傾きました。その為かた寄った話になってしまいすいません。最後に余談ですが、中古をこうする場合、リスクを気にされていらっしゃれば、ホームインスペクションをできれば購入前、ダメなら購入後に入れたり、ミドルコスト以上のハウスメーカー中古住宅を検討するとリスク低減に繋がります。長々とすいません。参考なれば幸いです。納得できるお家に巡り会えることをお祈りしております。

中古住宅の程度が解りませんと検討のしようが有りません築何年程度でどの位のrenovationplanが必要なのですか建物及び各設備が大掛かりになれば其れなり経費が必要です・skeletonのrenovationplanは大規模改修になり建築確認申請が必要です・主要構造部の過半以上のreformも同様です・2025年4月に建築基準法の改正により従来住宅は4号建築物として建築確認 申請時断熱・耐震に付いては審査対象外でした 現行法では断熱・耐震について必要図面・計算書添付申請し審査されます ので、renovationplanの確認申請でも安心は出来ます。中古住宅で立地も良く土地も広いとの条件で有ればお勧めです建築設計事務所に依頼し、耐震構造・断熱等相談すれば尚安心・確実だと思います。

そこに住めていたっていう証拠にはなっても、今後も住み続けられるかっていみだと微妙かと。どれくらい年数たってるかにもよりますけど、１から立て直しレベルになっちゃうリスクもあります。中古はそういうリスクもあります。

その後の修繕の費用のが潤沢に用意できるなら中古でもいい雨漏りとか大雨降らないとわからなかったりする

私は築20年中古住宅を購入しました。少し建増しもし、水回りは新品、壁紙、床もリフォームしました。耐震基準を満たしていたので耐震工事はしていません。10年程前ですが、窓口を二重サッシにしなかったのが不備箇所ですね。他は満足しています。リフォームは数百万円です。昨年築100年の家をリフォームしました。屋根と柱まで解体し、耐震補強し、間取変更も行いました。バリアフリーで暖かいですよ。家が大きいので小さな家の新築代くらいかかりましたが、補助金も結構頂いて助かりました。